Aktuelles und Urteile

Mietrecht

 

 

09.11.2005 Mitteilungspflicht des Vermieters nach Wegfall des Eigenbedarfs (BGH VIII ZR 339/04)

 

Hat der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum wegen Eigenbedarfs wirksam gekündigt und fällt der geltend gemachte Grund nachträglich weg, so ist dies nur dann zu berücksichtigen, wenn der Grund vor dem Ablauf der Kündigungsfrist entfallen ist; in diesem Fall ist der Vermieter zu einer entsprechenden Mitteilung an den Mieter verpflichtet.

 

 

20.07.2005 Zur „Opfergrenze“ des Vermieters bei Mangelbeseitigung (BGH VIII ZR 342/03)

 

Wären die erforderlichen Aufwendungen für die Beseitigung eines Mangels einer Wohnung im Bereich des Gemeinschaftseigentums voraussichtlich unverhältnismäßig hoch und würden sie die „Opfergrenze“ für den Vermieter übersteigen, kann der Mieter vom Vermieter nicht die Beseitigung des Mangels verlangen. Grundsätzlich steht dem Verlangen einer Mängelbeseitigung jedoch nicht entgegen, dass der Vermieter der Eigentumswohnung die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer herbeiführen muss.

 

 

20.07.2005 Keine stillschweigende Zustimmung bei Zahlung auf „vorbehaltene“ Mieterhöhung (BGH VIII ZR 199/04)

 

Hat sich der Vermieter im Mietvertrag eine einseitige Neufestsetzung der Miete vorbehalten und hat er in seinem an die Mieter gerichteten Mieterhöhungsschreiben erkennbar auf der Grundlage dieser – nach § 557 IV BGB unwirksamen vertraglichen Regelung sein einseitiges Bestimmungsrecht ausüben wollen, liegt darin, vom Empfängerhorizont der Mieter ausgehend, kein Angebot zum Abschluss einer Mieterhöhungsvereinbarung. Schon deshalb kann in der Zahlung der erhöhten Miete seitens der Mieter eine stillschweigende Zustimmung zu der Mieterhöhung nicht gesehen werden.

 

 

13.07.2005 Mieteintritt durch Ehegatten (BGH VIII ZR 255/04)

 

Ein konkludenter Eintritt in den Mietvertrag liegt insbesondere vor, wenn der Ehegatte im eigenen Namen Willenserklärungen gegenüber der Hausverwaltung abgibt und den Schriftverkehr im eigenen Namen führt, die Wohnung jahrelang alleine nutzt, Mietzahlungen leistet, Schönheitsreparaturen leistet, die Kündigung erklärt und vom Ehegatten geleistete Mietkaution „zurückfordert“.

 

 

27.04.2005 Bei mietvertraglichen Kündigungsfristen ist der Samstag mitzuzählen (BGH VIII ZR 206/04)

 

Bei der Berechnung der so genannten Karenzzeit von drei Werktagen, die den Parteien eines Wohnraummietvertrages zur Wahrung der Kündigungsfrist zusteht, ist der Sonnabend als Werktag mitzuzählen, wenn nicht der letzte Tag der Karenzzeit auf diesen Tag fällt.

 

 

06.04.2005 Mietminderung bestimmt sich nach der Bruttomiete (BGH XII ZR 225/03)

 

Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten). Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden.

 

 

06.04.2005 Wärmecontracting ist nicht ohne die Zustimmung des Mieters möglich (BGH VIII ZR 54/04)

 

Will der Vermieter von Wohnraum während eines laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten übertragen („Wärmecontracting“), bedarf es einer Zustimmung des Mieters, wenn eine ausdrückliche Regelung hierfür im Mietvertrag fehlt und dem Mieter dadurch zusätzliche Kosten auferlegt werden sollen.

 

 

06.04.2005 Zur Fälligkeit der fristenplanfreien Schönheitsreparaturpflicht (BGH VIII ZR 192/04)

 

Hat der Mieter von Wohnraum im Mietvertrag die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen übernommen, so wird der entsprechende Anspruch des Vermieters, sofern kein Fristenplan vereinbart ist, fällig, sobald aus der Sicht eines objektiven Beobachters Renovierungsbedarf besteht; darauf, ob bereits die Substanz der Wohnung gefährdet ist, kommt es nicht an.

Gerät der Mieter während eines bestehenden Mietverhältnisses mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen in Verzug, kann der Vermieter von ihm einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Renovierungskosten verlangen.

 

 

06.04.2005 Zur Kombination von Endrenovierungsklausel und turnusmäßiger Schönheitsreparaturpflicht im Gewerberaummietvertrag (BGH XII ZR 308/02)

 

Wie im Wohnraumrecht führt auch in Formularmietverträgen über Geschäftsräume die Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen über turnusmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen wegen des dabei auftretenden Summierungseffekts zur Unwirksamkeit beider Klauseln.

 

 

Die dreimonatige Kündigungsfrist für den Mieter gilt auch für Altmietverträge (BGBl I 2005, 1425)

 

Die kurze dreimonatige Kündigungsfrist für den Mieter gilt nach der Neuregelung auch für Altmietverträge, die vor dem 01.09.2001 geschlossen wurden und in denen die Kündigungsfristen des § 565 II 1 und 2 BGB formularmäßig vereinbart worden waren.

 

 

06.04.2005 Kündigungsverzicht über mehr als vier Jahre ist unwirksam (BGH VIII ZR 27/04)

 

In einem Mietvertrag über Wohnraum ist ein auch beidseitiger formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt.

 

 

09.03.2005 Rückzahlungsanspruch von Betriebskostenvorschüssen bei Abrechnungssäumnis des Vermieters (BGH VIII ZR 57/04)

 

Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraumes ab, so kann der Mieter, wenn das Mietverhältnis beendet ist, sogleich die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen. Er ist nicht gehalten, erst auf Erteilung der Abrechnung zu klagen. In einem solchen Fall hindert auch die Rechtskraft eines der Klage des Mieters stattgebenden Urteils den Vermieter nicht daran, über die Betriebskosten nachträglich abzurechnen und eine etwaige Restforderung einzuklagen.

 

 

07.04.2004 Säuberung der Dachrinne ist umlagefähig (BGH VIII ZR 167/03)

 

Kosten einer Dachrinnenreinigung können als sonstige Betriebskosten nach Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 II. BV a.F. (jetzt: § 2 BetrKV) auf den Mieter umgelegt werden.

Sonstige Betriebskosten i.S. v. Nr.17 der Anlage 3 zu § 27 II BV. a.F. (jetzt: § 2 BetrKV) sind nur dann umlagefähig, wenn die Umlegung der im einzelnen bestimmten Kosten mit dem Mieter vereinbart worden ist.

 

Anmerkung: D.h. die regelmäßige Reinigung ist auf den Mieter umlegbar; handelt es sich jedoch um die Beseitigung einer einmaligen Verstopfung, muss sich der Mieter an diesen Kosten nicht beteiligen.

 

          

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Rechtsanwaltskanzlei Markus Spielberger

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